La loi encadre l’action en diminution de loyer, qu’il s’agisse d’une erreur de surface ou d’autres motifs émanant du contrat de bail d’habitation.
Le locataire qui constate une inexactitude au niveau de la surface louée peut agir en justice et demander une diminution de son loyer. Il s’agit d’un cadre protecteur des preneurs tendant à garantir une certaine transparence et un équilibre contractuel entre les parties.
Pour agir en diminution de loyer pour surface inexacte, la loi du 6 juillet 1989 pose plusieurs conditions cumulatives :
- La surface réelle doit être inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans le bail
- Le locataire doit former une demande de diminution auprès de son bailleur préalablement à toute saisine judiciaire
- En cas de désaccord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de 2 mois, le locataire peut saisir le juge dans un délai de 4 mois à compter de la demande de réduction de loyer
- La diminution de loyer est proportionnelle à l’écart constaté
La preuve de la surface réelle pèse sur le locataire, et il ne suffit pas d’émettre un doute sur la surface. Le juge exerce un contrôle sur la superficie contestée au vu des éléments versés aux débats, lesquels doivent être probants.
Ainsi, il est conseillé de faire appel à un expert dans ce domaine du mesurage afin d’apporter une preuve suffisante permettant au juge de trancher en faveur du locataire.
Le locataire adresse une demande de réduction de loyer au bailleur. Cette demande prend la forme d’une mise en demeure.
Le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour y répondre. A défaut de réponse, la demande de réduction de loyer doit être effectué dans un délai légal de quatre mois après la mise en demeure.
Il s’agit d’un délai de forclusion, dont le non-respect entraine l’irrecevabilité de l’action du locataire.
En cas d’inexactitude avérée, la loi précise que la minoration est proportionnelle à l’écart établi, prenant effet à la date de signature du bail. Si la demande en minoration du loyer intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer prend effet à la date de la demande.